Коммерческая недвижимость остаётся одним из немногих активов, способных приносить стабильный доход даже в нестабильной экономике. Владение офисом, магазином или складом может обеспечить не только защиту от инфляции, но и ежемесячный денежный поток, . Однако такие объекты стоят недёшево — и большинство инвесторов ищут возможности для покупки в кредит.
В 2025 году банковские условия ужесточились: выросли ставки, увеличились требования к заёмщикам. Но и сегодня получить кредит на коммерческую недвижимость сложнее, чем получить займ, но реально — если понимать, как устроен рынок и что хотят видеть банки.
Какие банки дают кредиты на коммерческую недвижимость в 2025 году?
Несмотря на рост ключевой ставки и санкционное давление, крупные российские банки продолжают кредитовать под покупку коммерческой недвижимости. Причём не только для бизнеса, но и для частных инвесторов, если у них есть стабильный доход.
Банки с наилучшими условиями в 2025 году:
- СберБанк — кредитует ИП и юрлица, ставка от 13,5% годовых, срок — до 10 лет.
- ВТБ — кредиты от 5 млн рублей, ставка от 14%, можно использовать как залог уже имеемую недвижимость.
- Промсвязьбанк — продукт «Бизнес-ипотека», подходит малому бизнесу, возможна отсрочка основного долга.
- Альфа-Банк — ставка от 15%, первоначальный взнос — от 25%, минимальная сумма кредита — 3 млн ₽.
На что обращать внимание при выборе банка:
- наличие специальных программ (например, «Коммерческая ипотека для ИП»);
- требование к опыту ведения бизнеса;
- готовность банка работать с новыми юрлицами или физлицами без регистрации ИП;
- возможность снижения ставки при наличии стабильной отчётности.
Условия кредитования коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость считается более рискованным активом, чем жильё. Поэтому банки предъявляют к заёмщику и объекту повышенные требования. Главные параметры кредита нужно изучить заранее — ещё до подачи заявки.
Что включает в себя стандартное предложение:
- Процентная ставка:В 2025 году ставка начинается от 13% годовых для надёжных клиентов и доходит до 18% — при отсутствии залога или подтверждённого дохода.
- Первоначальный взнос:Не менее 30% от стоимости объекта. В отдельных банках — от 20%, но только при залоге другой недвижимости.
- Срок кредитования:Обычно до 10 лет, иногда — до 15 лет для объектов с высокой ликвидностью (например, складов или торговых помещений).
- Требования к объекту:Недвижимость должна находиться в собственности продавца, иметь полное правовое оформление, быть свободной от обременений и пригодной для эксплуатации.
- Залог:Чаще всего — приобретаемый объект. Возможна подмена залога, если у заёмщика уже есть недвижимость.
Банк может также запросить оценку имущества, бизнес-план, копии договоров аренды (если есть арендаторы) и информацию о доходах за последние 12 месяцев.
Как повысить шансы на одобрение кредита?
Банки тщательно проверяют заёмщиков, особенно когда речь идёт о коммерческой недвижимости. Если подготовиться заранее, можно существенно увеличить вероятность положительного решения.
Что важно сделать перед подачей заявки:
- Подтвердить доход.Для ИП — декларация по УСН или справка по форме банка. Для физлиц — 2-НДФЛ или справка о доходах с работы.
- Показать стабильность.Банки охотнее работают с теми, кто ведёт деятельность более 12 месяцев. Если вы только начали — возможно, стоит сначала взять лизинг или использовать рассрочку.
- Улучшить кредитную историю.Погасите текущие долги, сократите количество активных кредитов. Если ранее были просрочки — оформите небольшой кредит или карту, пользуйтесь аккуратно и вовремя погашайте.
- Подготовить полный пакет документов.Убедитесь, что у вас есть:
- выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
- учредительные документы (для юрлиц);
- документы по объекту (свидетельство, кадастровый номер, техпаспорт);
- оценка рыночной стоимости;
- договор с продавцом или предварительное соглашение.
- Показать платёжеспособность.Чем выше первоначальный взнос и стабильнее обороты — тем ниже ставка и выше шансы на одобрение.
Какие альтернативные способы финансирования доступны?
Не всегда есть возможность или желание брать банковский кредит. На рынке доступны альтернативные инструменты, которые подходят для малого бизнеса или начинающих инвесторов.
Популярные альтернативы:
- Лизинг недвижимости.В этом случае объект оформляется на лизинговую компанию, а вы платите за пользование им по графику. По окончании договора — выкупаете помещение. Часто проще получить одобрение, чем в банке, особенно для ИП.
- Краудфандинг и краудинвестинг.Работает по модели: «много инвесторов — один проект». Вы можете стать соинвестором в готовый объект, вложив от 100 000 ₽. Доход — в виде аренды или доли от перепродажи.
- Рассрочка от застройщиков.Особенно актуальна для новостроек. Застройщики предлагают оплату в течение 1–3 лет, без процентов или с минимальной переплатой. Подходит тем, кто покупает помещение «в бетоне» и готов подождать.
Каждый из этих инструментов требует анализа, особенно в части юридической чистоты. Но они делают инвестиции в коммерческую недвижимость доступными не только крупным предпринимателям.
Заключение: с чего начать путь к коммерческой недвижимости
Если вы хотите вложиться в коммерческую недвижимость — кредит может стать хорошим стартом. Но важно понимать: это не быстрая история. Такой актив окупается годами, требует анализа, усилий и расчётов.
Что стоит запомнить:
- Условия по кредиту в 2025 году жёстче, чем раньше: ставка от 13%, взнос от 30%.
- Лучше всего кредитовать покупку объекта с готовым арендатором.
- Подготовка к заявке важнее самой подачи — чем лучше документы, тем выгоднее условия.
- Есть альтернатива банку: лизинг, краудинвестинг и рассрочка.
Думайте как предприниматель: считайте, взвешивайте и оценивайте ликвидность. Тогда инвестиции в коммерческую недвижимость станут не обузой, а источником стабильного дохода на долгие годы.