Рынок коммерческой недвижимости в России в 2025 году трансформируется под влиянием экономических, геополитических и технологических изменений. Одни сегменты, например, складская и логистическая недвижимость, стремительно набирают популярность, тогда как классические офисные пространства и торговые центры сталкиваются с новой реальностью.
Неправильный подход в управлении недвижимостью ведет к долгам и необходимости оформить займы без СНИЛСа на карту, поэтому если вы решили арендовать или купить коммерческую недвижимость, необходимо разобраться в тонкостях.
Какие тренды будут определять рынок в ближайшем будущем? Какие объекты станут наиболее прибыльными для инвесторов? И какие подводные камни могут ожидать владельцев коммерческой недвижимости? Давайте разбираться.
Актуальная ситуация: что происходит с коммерческой недвижимостью в 2025 году
Как изменились цены на офисы, склады и торговые помещения
После бурных колебаний в 2022–2023 годах рынок постепенно стабилизировался, но по-разному для различных сегментов:
Офисные помещения
- В Москве и Санкт-Петербурге цены выросли на 7–10%, но спрос сосредоточился на премиальных объектах (A и B+).
- Менее ликвидные офисы (B и ниже) испытывают сложности с заполняемостью из-за тренда на удаленную работу.
Торговая недвижимость
- Крупные торговые центры теряют арендаторов, арендные ставки снизились на 3–5%.
- Небольшие магазины в жилых районах (street retail) востребованы, особенно на первых этажах новостроек.
Склады и логистические центры
- Самый быстрорастущий сегмент: аренда выросла на 12–15% за год.
- Высокий спрос на склады класса A и B, оборудованные системами автоматизации.
Что влияет на рынок: экономика, санкции и новые технологии
На рынок коммерческой недвижимости в 2025 году продолжают влиять глобальные и локальные факторы:
- Экономическая ситуация. Высокая инфляция и ключевая ставка ЦБ затрудняют привлечение финансирования для новых проектов.
- Геополитика. Санкции ограничивают доступ к иностранным инвестициям, но стимулируют развитие локального производства.
- Технологии. Автоматизированные логистические центры и магазины без традиционных торговых залов (dark stores) меняют структуру спроса.
Главные тренды коммерческой недвижимости в 2025 году
1. Коворкинги и гибкие офисы вместо традиционных бизнес-центров
Компании сокращают постоянные офисные площади и переходят на гибкие форматы:
- Serviced offices – полностью оборудованные офисные пространства с краткосрочной арендой.
- Hot-desking – рабочие места, которые арендуются почасово или посменно.
- Офисы в ТРЦ – компании переезжают в торговые центры, где арендные ставки ниже, а инфраструктура удобнее.
2. Логистические центры и склады — инвестиции с максимальной доходностью
Складская недвижимость остается самой прибыльной:
- Спрос на склады под фулфилмент-центры вырос на 20% из-за роста электронной коммерции.
- Индустриальные парки и логистические хабы становятся важными для импортозамещения.
- Автоматизация складов снижает издержки и повышает привлекательность инвестиций.
3. Уход от крупных торговых центров в пользу street retail
Покупатели выбирают удобство, а не масштаб:
- Рост популярности street retail – небольшие магазины у дома вместо гипермаркетов.
- Лайфстайл-центры – небольшие торговые комплексы с акцентом на развлечения, фуд-корты и сервисные услуги.
- Dark stores – магазины без традиционного зала обслуживания, работающие только на онлайн-доставку.
Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость в 2025 году?
Какие объекты наиболее перспективны?
- Склады и логистические центры – высокая доходность и стабильный спрос.
- Коворкинги и гибкие офисы – растущий тренд среди корпоративных клиентов.
- Street retail – небольшие магазины и кафе в жилых районах.
Какая доходность у коммерческой недвижимости?
Средняя окупаемость объектов в 2025 году:
- Офисы – 7–9% годовых.
- Торговая недвижимость – 6–8% годовых.
- Склады и логистика – 10–12% годовых.
Как рассчитать окупаемость объекта?
Перед покупкой коммерческой недвижимости важно учесть:
- Арендные ставки в конкретном районе.
- Операционные расходы (налоги, коммунальные платежи, ремонт).
- Средний срок поиска нового арендатора при смене владельца.
Ключевые риски инвестирования в коммерческую недвижимость
- Рост налоговой нагрузки. В 2025 году вступили в силу изменения в налогообложении коммерческой недвижимости. Повышенные ставки могут снизить доходность объектов.
- Простои и проблемы с арендаторами. Риски связаны с возможным банкротством арендаторов. Важно заключать долгосрочные контракты и проверять финансовую устойчивость клиентов.
- Возможные колебания рынка. Курс рубля, процентные ставки и макроэкономическая ситуация напрямую влияют на стоимость и рентабельность недвижимости.
Как минимизировать риски при покупке или аренде?
- Проверять ликвидность объекта – насколько быстро он сдается в аренду или продается.
- Диверсифицировать портфель – не инвестировать в один сегмент, комбинируя склады, офисы и street retail.
- Следить за законодательством – изменения в налоговом кодексе могут повлиять на инвестиционную привлекательность.
Вывод: стоит ли вкладываться в коммерческую недвижимость в 2025 году?
Рынок коммерческой недвижимости в 2025 году предлагает широкие возможности для инвесторов, но требует осмотрительности. Наиболее перспективными остаются склады, гибкие офисы и street retail, которые адаптируются под новые потребности бизнеса и потребителей.
Однако успех инвестиций зависит от правильного выбора объекта, анализа рынка и управления рисками. Гибкость, диверсификация активов и учет макроэкономических факторов – ключевые условия для получения высокой доходности в новой реальности.
