Офисы становятся гибкими, торговые центры теряют арендаторов, а склады растут быстрее всех. Рынок коммерческой недвижимости в 2025 году меняется вместе с привычками бизнеса и потребителей. Формат «большой офис в центре» больше не работает. Люди уходят в онлайн, микрозаймы на карту в Казахстане можно оформить через банковское приложение, доставка вытесняет магазины, а девелоперы адаптируются к новому спросу.
Офисная недвижимость: тренды 2025 года
Коворкинги на подъеме
Большие компании сокращают площади, малые — арендуют гибко. Коворкинги и гибкие офисы вытесняют классические бизнес-центры. Арендаторы хотят платить за конкретные рабочие места, а не за квадратные метры. Особенно это актуально для IT, маркетинга и онлайн-сервисов.
Пример: в Москве доля гибких офисов достигла 12% от общего объема арендуемых помещений, в Санкт-Петербурге — 8%.
Спрос смещается в «гибрид»
Офисы нужны — но не на каждый день. Часть сотрудников работает из дома, часть приезжает в офис 1–2 раза в неделю. Бизнес ищет модели аренды «под команду»: небольшие помещения с хорошей инфраструктурой. Главное — не площадь, а удобство.
Что важно арендаторам:
- наличие переговорных комнат;
- быстрый интернет;
- возможность бронировать рабочие места.
Удалёнка снижает аренду
Удалённая работа стабильно влияет на сокращение офисных площадей. Это не временное явление, а новая норма. Компании не хотят тратиться на метры, если сотрудники не сидят в офисе. Как итог — давление на ставки и рост вакантности в сегменте классов B и C.
В Москве в конце 2024 года вакансия по офисам достигла 18%, и в 2025 она не снижается.
Торговая недвижимость: перспективы в 2025 году
Трафик в ТЦ падает
Покупатели уходят в интернет. Даже фудкорты и кино не спасают старые форматы торговых центров. Ставки на аренду падают, особенно в региональных объектах без ярких якорей. Девелоперы сокращают площади или перепрофилируют торговые центры под склады, пункты выдачи и коворкинги.
Пример: в Екатеринбурге три торговых центра сократили торговые площади на 30% в пользу логистики и сервиса.
Street retail держится
Малый бизнес и локальные форматы переносят активность на улицы. Street retail востребован в спальных районах, рядом с ТЦ и метро. Особенно хорошо работают помещения под кофейни, пекарни, мини-аптеки и пункт выдачи заказов.
Рост street retail — это ответ на падение спроса на крупные ТЦ. Люди выбирают «рядом с домом» и «по пути».
Онлайн-продажи диктуют условия
Чем больше покупают в интернете, тем меньше нужны традиционные магазины. Даже федеральные сети снижают число точек. При этом площадь ПВЗ и дарксторов (склад-магазин без покупателей) увеличивается.
Wildberries и Ozon в 2025 году увеличивают число пунктов выдачи, но закрывают магазины формата «шоурум».
Складская недвижимость и логистика
Спрос на склады — рекордный
В 2025 году склады — лидер по динамике спроса. Весь e-commerce, логистика, производство и даже ритейл арендуют склады быстрее, чем они строятся. Уровень вакантности — ниже 2% в крупных регионах.
В Подмосковье и Казани спрос на склады вырос на 30% по сравнению с 2024 годом.
Логистика переформатируется
Крупные логистические компании строят хабы ближе к потребителю. Это мини-склады внутри городов, быстрая доставка и роботизация процессов. В моде — built-to-suit: застройщик строит склад под конкретного клиента.
Яндекс.Маркет и СДЭК развивают мини-хабы по схеме «час доставки».
Где строят новые склады
Наиболее перспективные регионы:
- Московская область — всё ещё №1 по складам;
- Татарстан, Челябинская и Свердловская области — быстрый рост;
- Краснодар и Ростов — логистика юга страны.
Земля под склады раскупается быстро. Важно наличие транспортной доступности, газа, электричества и рабочих рук.
Как выбрать прибыльный объект коммерческой недвижимости в 2025 году
1. Начинайте с локации и назначения
Плохое место — мёртвый бизнес. Учитывайте:
- трафик (пешеходный или транспортный);
- окружение (жилые дома, бизнесы, метро);
- доступность (парковка, дороги).
Пример: торговое помещение в новостройке без заселения — неликвид ближайшие два года.
2. Считайте рентабельность заранее
Вот базовая формула:
Рентабельность = (Годовой доход от аренды – расходы) / Стоимость покупки × 100%
Если объект приносит меньше 8–10% годовых — ищите другой.
3. Проверяйте объект
Перед покупкой:
- проверьте юридическую чистоту;
- закажите технический аудит;
- узнайте об ограничениях на использование;
- проверьте арендные договоры, если покупаете с арендатором.
4. Советы от экспертов
- Покупайте помещение с готовым арендатором — стабильный доход с первого дня.
- Не переплачивайте за «ремонт под арендатора» — многие арендаторы делают свой.
- Не вкладывайтесь в старые ТЦ без якорных арендаторов — это риск.
Запомнить
- Офисный рынок переходит к гибким форматам и коворкингам.
- Торговая недвижимость теряет популярность — особенно крупные ТЦ.
- Склады — самый быстрорастущий сегмент, благодаря e-commerce.
- При покупке объекта считайте рентабельность и изучайте локацию.
- Лучшая стратегия в 2025 году — купить склад или street retail в районе с высоким трафиком.